Overbieden: hoeveel moet je overbieden en hoe onderhandel je?

Waarom een gemiddeld overbiedpercentage je weinig vertelt

Je hoort verhalen over woningen die tienduizenden euro's boven de vraagprijs zijn verkocht. Vervolgens ga je zoeken naar een vuistregel: hoeveel moet je overbieden in Amsterdam, Haarlem of Alkmaar? Het probleem is dat die cijfers steeds verschuiven en dat ze niets zeggen over die ene woning waar jij interesse in hebt.

In Amsterdam is een bod op de vraagprijs vaak niet genoeg. In Haarlem en Alkmaar ligt de druk doorgaans iets lager, en in Purmerend en Hoorn is die meestal minder extreem. Toch verschilt het per buurt en per woningtype. Een gemiddelde voor heel Amsterdam zegt weinig over een appartement in de Jordaan of een gezinswoning in Amsterdam-Noord.

Er is nog iets wat een gemiddelde verbergt: de vraagprijs zelf. Sommige woningen staan bewust onder hun werkelijke waarde geprijsd om biedingen uit te lokken. Dan is ruim boven de vraagprijs bieden niet duur, maar simpelweg de marktprijs. Andere woningen staan te hoog geprijsd, en dan is bieden op de vraagprijs al te veel.

Begin bij de waardebepaling, niet bij een percentage

Wij rekenen niet met vuistregels van internet, maar kijken naar wat er nu in die straat gebeurt. Daarom start je vaste makelaar altijd met een waardebepaling: een onderbouwde schatting van wat deze woning waard is. Dat is iets anders dan een taxatie, die je later voor de hypotheek nodig kunt hebben.

Uit die waardebepaling volgt hoeveel ruimte er zit tussen de vraagprijs en wat kopers er nu daadwerkelijk voor betalen. Op basis daarvan bepalen we samen een biedstrategie die past bij die specifieke woning.

• Recente verkopen van vergelijkbare woningen in de buurt
• De staat van de woning: onderhoud, isolatie, verwachte kosten na aankoop
• Hoe de vraagprijs zich verhoudt tot die werkelijke waarde
• Hoeveel belangstelling er is en hoe de verkopend makelaar het biedproces inricht
• Jouw grens: het bedrag waar je niet overheen wilt gaan

Een bod is meer dan een getal

Overbieden is niet alleen een prijs noemen. Een goed bod bestaat uit meerdere onderdelen, en juist daarin zit vaak de ruimte om te winnen zonder maximaal te betalen.

Ontbindende voorwaarden zijn afspraken waarmee je van de koop af kunt als iets niet lukt, bijvoorbeeld als je de financiering niet rond krijgt of als een bouwkundige keuring gebreken laat zien. Ze beschermen jou, maar ze maken je bod voor de verkoper ook minder zeker. Wat je opneemt en voor hoe lang, weegt dus mee.

• De prijs die je biedt
• De ontbindende voorwaarden voor financiering en bouwkundige keuring, en de termijn daarvan
• De gewenste opleverdatum
• Eventueel een korte reactietermijn, zodat de verkoper merkt dat je serieus bent zonder dat je jezelf klem zet
• Afspraken over roerende zaken die achterblijven

De onderhandeling: waarom je dat niet alleen hoeft te doen

Een verkopend makelaar onderhandelt dagelijks en weet precies hoe hij meerdere kandidaten tegen elkaar uitspeelt. Als koper sta je daar vaak alleen tegenover, terwijl het om de grootste financiële beslissing van je leven gaat.

Je vaste makelaar voert die onderhandeling voor je, telefonisch of aan tafel, en legt uit welke stappen we zetten en waarom. Je krijgt geen wisselend team en geen callcenter: dezelfde persoon die je bij het eerste gesprek spreekt, voert ook het laatste telefoontje met de verkopend makelaar en gaat mee naar de sleuteloverdracht.

Wat overbieden aan makelaarskosten kost: niets extra

Een aankoopmakelaar die op courtage werkt, rekent een percentage van de koopsom. Dat betekent dat zijn beloning meestijgt als jij meer moet overbieden. Dat belang werkt tegen je in, precies op het moment dat het spannend wordt.

Wij werken daarom met één vast tarief van €2499 voor het hele aankooptraject, inclusief de waardebepaling en de onderhandeling. Of je nu op de vraagprijs koopt of flink moet overbieden: het bedrag verandert niet. Je betaalt pas bij de notaris via de akte, en alleen als de koop doorgaat. Loopt de onderhandeling mis en koop je de woning niet, dan betaal je niets. Dat is no cure no pay.

Let op: all in slaat op onze makelaarskosten, niet op de totale kosten koper. Overdrachtsbelasting, notariskosten, een taxatie, een bouwkundige keuring en hypotheekadvies betaal je apart aan onafhankelijke partijen.