Koopovereenkomst: bedenktijd, ontbinding en voorwaarden

Wat staat er in de koopovereenkomst

Heb je een bod gedaan en gaat de verkoper akkoord, dan wordt dat vastgelegd in een koopovereenkomst. Dat document regelt meer dan alleen de prijs. Er staan ook de bedenktijd, de ontbindende voorwaarden en de datum van de sleuteloverdracht in.

Bij onze aankoopbegeleiding loopt je vaste makelaar dit contract altijd met je door voordat je tekent. Zo weet je precies welke afspraken je maakt en welke termijnen daarbij horen.

Veel koopovereenkomsten zijn gebaseerd op het model van de NVM, de grootste makelaarsvereniging van Nederland. Zo'n model kun je via de betrokken makelaar of notaris opvragen, maar de winst zit niet in het downloaden van het contract. Die zit in goed lezen en de juiste ontbindende voorwaarden erin krijgen.

• De koopsom en wat er wel en niet bij de woning hoort
• De wettelijke bedenktijd
• De ontbindende voorwaarden en hun termijnen
• De datum van overdracht bij de notaris
• De boete als een van de partijen zich niet aan de afspraken houdt

De bedenktijd: minimaal drie werkdagen

De bedenktijd is wettelijk verplicht en duurt minimaal drie werkdagen na ontvangst van het door beide partijen getekende contract. In die periode kun je zonder opgaaf van reden alsnog afzien van de koop, zonder boete. Je hoeft niets uit te leggen en niets aan te tonen.

In Amsterdam geldt vaak een langere termijn. Onder het Amsterdamse model wordt regelmatig zes weken bedenktijd gehanteerd in plaats van de standaard drie werkdagen. Dat staat dan expliciet in het contract vermeld, dus controleer altijd welk model gebruikt wordt en welke termijn erin staat.

Ontbindende voorwaarden: wanneer je later nog kunt stoppen

Naast de bedenktijd bevat een koopovereenkomst meestal ontbindende voorwaarden. Dat zijn afspraken waaronder je de koop kosteloos kunt ontbinden als iets niet lukt. Denk aan financiering die niet rond komt of een bouwkundige keuring die tegenvalt.

Ontbinden op basis van zo'n voorwaarde is iets anders dan de bedenktijd. De termijn is langer, meestal enkele weken, en je moet aantonen dat de voorwaarde niet gehaald wordt. Daarom is het belangrijk dat de voorwaarden realistisch zijn geformuleerd, met termijnen die je haalt bij je hypotheekadviseur en bij de bouwkundig keurder.

Je vaste makelaar zorgt dat de voorwaarden aansluiten bij jouw situatie. Dat kan gaan om financiering, om een bouwkundige keuring of om de verkoop van je huidige woning.

• Financiering: je krijgt de hypotheek niet rond binnen de afgesproken termijn
• Bouwkundige keuring: de herstelkosten komen boven een bedrag dat in het contract staat
• Verkoop eigen woning: je huidige huis is niet verkocht binnen de termijn
• Nationale Hypotheek Garantie of een vergunning, als dat voor jouw situatie speelt

Inschrijven bij het Kadaster

Na het tekenen kan het verstandig zijn de koopovereenkomst in te schrijven bij het Kadaster. Die inschrijving beschermt je als koper. Het voorkomt dat de verkoper de woning tijdens jouw traject nog aan iemand anders verkoopt en dat schuldeisers van de verkoper beslag leggen op het huis.

Inschrijving is niet verplicht, maar wel aan te raden. De notaris regelt het meestal. Je vaste makelaar wijst je er tijdig op, zodat het niet blijft liggen.

Ontbinden zonder geldige grond kost geld

Wil je de koopovereenkomst ontbinden nadat de bedenktijd is verstreken, dan kan dat alleen nog via een van de ontbindende voorwaarden uit het contract. Ontbinden zonder geldige grond kan leiden tot een boete, vaak tien procent van de koopsom.

Dat is precies de reden om aan de voorkant scherp te zijn. Kloppende voorwaarden en haalbare termijnen bij het tekenen voorkomen een probleem dat later niet meer op te lossen is.

Wij begeleiden je niet alleen bij het bod en de onderhandeling, maar ook bij dit hele traject rond de koopovereenkomst: van de bedenktijd en de ontbindende voorwaarden tot de inschrijving bij het Kadaster. Dat hoort bij de vaste all-in prijs van 2499 euro, zonder losse kosten achteraf. Je betaalt pas bij de notaris, en gaat de koop niet door, dan betaal je niets. Let op: overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatie, bouwkundige keuring en hypotheekadvies betaal je apart. All in gaat over onze makelaarskosten.