Hoeveel moet je overbieden in Amsterdam, Haarlem en Alkmaar
Overbieden voelt als schieten in het donker. Je ziet een vraagprijs, je hoort verhalen over huizen die tienduizenden euro’s boven de vraagprijs zijn verkocht, en je vraagt je af of jouw bod uberhaupt kans maakt. Dat is precies waar ik je bij help binnen de aankoopbegeleiding die ik zelf van begin tot eind uitvoer: ik reken niet met vuistregels uit een artikel van vorig jaar, maar kijk naar wat er nu in jouw straat gebeurt.
Het percentage dat je moet overbieden verschilt sterk per plaats en per jaar. In Amsterdam lag het gemiddelde overbod de afgelopen jaren, van 2020 tot en met 2026, regelmatig tussen de 5 en 15 procent boven de vraagprijs, met uitschieters in populaire wijken en bij woningen die net onder hun werkelijke waarde geprijsd stonden. In Haarlem en Alkmaar liggen de percentages doorgaans iets lager, maar ook daar is een bod op vraagprijs in veel gevallen niet genoeg. In Purmerend en Hoorn is de druk vaak wat minder extreem, al kan dat per wijk en woningtype flink verschillen. Het probleem met een landelijk of stedelijk gemiddelde is dat het niets zegt over die ene woning waar jij interesse in hebt. Een gemiddeld overbiedpercentage voor heel Amsterdam zegt weinig over een specifiek appartement aan de Jordaan of een gezinswoning in Amsterdam-Noord.
Daarom start ik altijd met een waardebepaling: wat heeft deze woning volgens recente vergelijkbare verkopen echt gekost, en hoeveel ruimte zit er tussen de vraagprijs en wat kopers er nu daadwerkelijk voor betalen. Lees meer over hoe zo’n waardebepaling werkt. Op basis daarvan bepaal ik samen met jou een biedstrategie die past bij die specifieke woning, niet bij een landelijk gemiddelde uit een nieuwsartikel.
Onderhandelen: waarom je dit niet alleen moet doen
Overbieden is meer dan een getal noemen. Een goed bod bestaat uit de prijs, maar ook uit voorwaarden: de ontbindende voorwaarden voor financiering en bouwkundige keuring, de opleverdatum, en soms een korte reactietermijn om de verkoper het gevoel te geven dat je serieus bent zonder dat je jezelf klem zet. Een verkopend makelaar onderhandelt dagelijks en weet precies hoe hij meerdere geinteresseerden tegen elkaar uitspeelt. Als koper sta je daar vaak alleen tegenover, terwijl het om de grootste financiele beslissing van je leven gaat.
Ik voer die onderhandeling zelf, telefoon of aan tafel, en leg je uit welke stappen ik zet en waarom. Je krijgt geen wisselend team en geen callcenter: ik ben dezelfde persoon die je vanaf het eerste gesprek spreekt en die ook het laatste telefoontje met de verkopend makelaar voert. Alles rond het uitbrengen van een bod, inclusief de eerste stappen voordat je gaat onderhandelen, lees je terug in bod uitbrengen op een huis: zo werkt het.
Een rekenvoorbeeld maakt het verschil in kosten duidelijk. Bij een woning van €400.000 en een courtage van 1% betaal je bij veel aankoopmakelaars €4.000, en dat bedrag stijgt mee als je meer moet overbieden om de woning te winnen. Bij mij betaal je €2499, ongeacht of je op vraagprijs koopt of flink moet overbieden. Ik heb dus geen enkel belang bij een hogere koopsom: ik verdien niet meer als jij meer betaalt. Je betaalt bovendien pas via de notarisakte en alleen als de koop doorgaat, dus als de onderhandeling misloopt en je de woning niet koopt, betaal je niets. Bekijk het volledige overzicht op wat kost een aankoopmakelaar.
Veelgestelde vragen
Dat verschilt sterk per wijk, per jaar en per woning. In Amsterdam was een bod op vraagprijs de afgelopen jaren vaak niet genoeg, maar het exacte percentage hangt af van hoeveel de vraagprijs afwijkt van de werkelijke waarde. Ik bekijk dit per woning met een waardebepaling, in plaats van te werken met een vast landelijk percentage.
Meestal niet. In Haarlem en Alkmaar liggen de overbiedpercentages doorgaans lager dan in Amsterdam, maar populaire buurten en goed geprijsde woningen kunnen ook daar tot stevige overbiedingen leiden. Ook hier geldt: het hangt af van de specifieke woning.
Je betaalt een vast tarief van €2499 voor het hele traject, inclusief de onderhandeling, ongeacht hoe hoog je uiteindelijke bod uitvalt. Je betaalt pas via de notarisakte en alleen als je de woning ook echt koopt.
Dan betaal je niets. Dat is het principe van no cure no pay: alleen als de koop daadwerkelijk doorgaat, reken ik het vaste tarief af.
Ik voer elk traject zelf uit, van het eerste gesprek tot de sleuteloverdracht. Ook de onderhandeling met de verkopend makelaar doe ik zelf, je krijgt geen wisselend team of callcenter.
Ik kijk naar recente vergelijkbare verkopen in de buurt, de staat van de woning en de vraag hoe de vraagprijs zich verhoudt tot de waarde. Op basis daarvan bepalen we samen een bod en een grens waar je niet overheen wilt gaan.