Wat betekent onder bod, open bod en bod geaccepteerd
Op Funda kom je termen tegen als ‘onder bod’ en ‘bod geaccepteerd’, maar wat betekenen die eigenlijk voor jou als koper? Als je al weet dat je waarschijnlijk moet overbieden, lees dan ook hoeveel moet je overbieden en hoe onderhandel je voor de bredere strategie. Hieronder leg ik eerst uit wat de status van een woning betekent en hoe je zelf een bod bepaalt dat kans van slagen heeft.
Onder bod betekent dat de verkoper met een geïnteresseerde koper in onderhandeling is. Het huis is dus nog niet verkocht, maar er ligt wel een bod op tafel waar de verkoper serieus naar kijkt. Je kunt op dat moment nog een bezichtiging aanvragen en soms ook nog bieden, maar de kans dat je te laat bent, is reëel. Een open bod is het tegenovergestelde: er ligt nog geen bod, en de makelaar geeft aan dat iedereen een vrijblijvend bod mag uitbrengen zonder dat er al onderhandeld wordt.
Bod geaccepteerd wil zeggen dat verkoper en koper het eens zijn over de prijs en de voorwaarden. Dat voelt als klaar, maar dat is het nog niet helemaal. Tot het moment dat de koopovereenkomst is getekend, kan een verkoper in theorie nog terugkomen op een mondelinge toezegging. Trekt een verkoper zich terug nadat je bod is geaccepteerd, dan is dat vervelend, maar zolang er niets op papier staat, heb je als koper weinig juridische grond. Dit is precies het moment waarop een aankoopmakelaar het verschil maakt: ik zorg dat mondelinge afspraken snel worden vastgelegd, zodat je niet met lege handen achterblijft.
Twijfel je achteraf of je toch spijt hebt van je bod op een huis? Dat gebeurt vaker dan je denkt, zeker als je onder tijdsdruk hebt geboden. Zolang de koopovereenkomst nog niet is getekend, zit je nergens aan vast. Is die wel getekend, dan heb je als particuliere koper nog drie dagen bedenktijd. Daarna gelden de ontbindende voorwaarden, dat zijn de voorwaarden waaronder je zonder kosten van de koop af kunt, bijvoorbeeld als de financiering niet rondkomt.
Hoe bepaal je je bod en hoe breng je het uit
Een bod uitbrengen op een huis is meer dan een bedrag noemen. Je bod bestaat uit de prijs, de opleverdatum, de ontbindende voorwaarden en soms aanvullende afspraken over roerende zaken zoals de keuken of vloerbedekking. Om je bod te bepalen, kijk ik naar vergelijkbare verkopen in de buurt, de staat van de woning en hoeveel animo er waarschijnlijk is. Bied je te laag, dan ben je je kans kwijt. Bied je te hoog, dan betaal je jaren later nog mee aan een woning die dat bedrag misschien niet waard was.
Reken het gerust even mee: bij de meeste aankoopmakelaars betaal je een courtage van rond de 1 procent van de koopsom. Bij een woning van €400.000 is dat €4.000, en dat bedrag loopt op naarmate je hoger biedt of overbiedt. Bij mij betaal je altijd €2499, ongeacht de uiteindelijke koopsom. Dat betekent ook dat ik geen enkel voordeel heb bij een hoger bod. Mijn belang ligt bij een woning die daadwerkelijk bij je past, tegen een reëel bedrag.
Het bod op huis uitbrengen doe ik namens jou, rechtstreeks bij de verkopend makelaar. Ik onderbouw het bod, timing het moment en voer het gesprek tot en met de onderhandeling. Zit een woning al onder bod als je interesse hebt, dan bekijk ik samen met jou of het nog zinvol is om mee te dingen of dat we beter kunnen wachten op de volgende kans. Je betaalt me pas als de koop via de notaris rondkomt: geen aankoop, geen kosten.
Veelgestelde vragen
Onder bod betekent dat de verkoper in onderhandeling is met een kandidaat-koper. De woning is nog niet verkocht, maar er ligt al wel een serieus bod. Je kunt vaak nog reageren, maar de kans dat je op tijd bent, wordt kleiner.
Bij onder bod ligt er al een bod waarover wordt onderhandeld. Bij een open bod is dat niet zo: iedereen mag vrijblijvend bieden zonder dat er al iemand in onderhandeling is.
Zodra je bod is geaccepteerd, worden de afspraken vastgelegd in een koopovereenkomst. Daarna heb je als particuliere koper drie dagen wettelijke bedenktijd. Ik zorg dat de voorwaarden goed op papier staan voordat je tekent.
Zolang de koopovereenkomst niet getekend is, kan een verkoper in principe terugkomen op een mondelinge toezegging. Dat is vervelend, maar het gebeurt. Daarom leg ik afspraken zo snel mogelijk schriftelijk vast.
Is er nog geen koopovereenkomst getekend, dan zit je nergens aan vast. Is die wel getekend, dan heb je drie dagen bedenktijd. Daarna gelden de ontbindende voorwaarden die in de overeenkomst zijn afgesproken.
Je betaalt een vast bedrag van €2499 voor het hele traject, inclusief het bod en de onderhandeling. Dat reken je alleen af als je de woning ook echt koopt, via de notarisakte. Bij een verloren bod betaal je niets.