Wat je zelf regelt als je zonder makelaar een huis koopt
Een huis zonder makelaar kopen kan. Je mag zelf op Funda zoeken, zelf bezichtigingen inplannen en zelf een bod uitbrengen. Niemand houdt je tegen. Maar de vraag is niet of het mag, de vraag is wat het je kost als het misgaat. Op de pagina over aankoopbegeleiding met een vast tarief van €2499 lees je hoe een aankoopmakelaar dat proces overneemt. Hier zet ik op een rij wat je zelf doet als je zonder makelaar een huis koopt, en waar het vaak misgaat.
Zelf een huis kopen zonder makelaar betekent dat je zelf de waarde van een woning moet inschatten. Je kijkt naar vergelijkbare verkopen in de buurt, maar mist vaak de details die de prijs echt bepalen: de staat van het dak, de fundering, of de vraagprijs strategisch laag is gezet om een biedingsstrijd uit te lokken. Bij een woning van €400.000 is een misrekening van 5% al €20.000. Dat is meer dan acht keer het vaste tarief van €2499 dat je bij mij betaalt voor het hele traject.
Ook de onderhandeling doe je dan zelf, rechtstreeks met de verkopend makelaar. Die makelaar werkt voor de verkoper en heeft er belang bij dat de prijs zo hoog mogelijk uitvalt. Jij staat dan alleen tegenover iemand die dit dagelijks doet. Wil je weten hoe die onderhandeling normaal gesproken verloopt en wat een reëel overbod is, lees dan meer over overbieden en onderhandelen.
Verder regel je zelf de administratieve kant: de koopovereenkomst controleren, de ontbindende voorwaarden goed formuleren, de bouwkundige keuring plannen en de afspraken met de notaris maken. Dat kan, maar één verkeerd geformuleerde ontbindende voorwaarde kan je de waarborgsom of zelfs de woning kosten. Meer daarover lees je bij de koopovereenkomst, bedenktijd en ontbinding.
Wat ik overneem als je toch liever niet alleen een huis koopt
Veel mensen beginnen met het idee dat ze zonder makelaar een huis kopen om kosten te besparen, en komen er tijdens het proces achter dat ze eigenlijk iemand naast zich willen die de risico’s kent. Dat is precies waar ik binnenkom. Ik ga met je mee naar bezichtigingen en beoordeel de woning kritisch, niet met de blik van iemand die verliefd wordt op de keuken, maar met de blik van iemand die weet waar achterstallig onderhoud zich verstopt. Wat je daar precies op moet letten, staat ook uitgelegd in de checklist voor bezichtigingen.
Ik maak een realistische waardebepaling voordat je een bod uitbrengt, zodat je weet of de vraagprijs klopt en wat een verstandig bod is in de huidige markt. Meer over hoe die inschatting tot stand komt, lees je bij waardebepaling: wat is de woning echt waard. Daarna voer ik namens jou de onderhandeling met de verkopend makelaar. Ik zit dan aan tafel met iemand die ik als vakgenoot ken, en dat scheelt in hoe een gesprek verloopt.
Na een geaccepteerd bod controleer ik de koopovereenkomst, bewaak ik de ontbindende voorwaarden en de termijnen, en begeleid ik je naar de bouwkundige keuring. Ik ben er ook bij de eindinspectie en de sleuteloverdracht bij de notaris, zodat je niet alleen voor de laatste horde staat. Hoe die laatste stap eruitziet, lees je op de pagina over de notaris en de sleuteloverdracht. Wat dat allemaal kost en wat er wel en niet in het vaste tarief zit, staat overzichtelijk op de pagina wat kost een aankoopmakelaar. Twijfel je nog of dit bij jouw situatie past, vraag dan gewoon vrijblijvend een voorstel aan. Je hoort binnen een uur van me, of binnen 24 uur als dat je beter uitkomt.
Veelgestelde vragen
Ja, dat mag. Je kunt zelf bezichtigen, bieden en onderhandelen. Het risico zit in de details: een verkeerde waardebepaling, een gemist verborgen gebrek of een ontbindende voorwaarde die niet goed is geformuleerd kan je duizenden euro’s kosten.
Een aankoopmakelaar kent de lokale markt, beoordeelt de staat van de woning kritisch en onderhandelt namens jou met de verkopend makelaar. Bij mij betaal je daarvoor een vast bedrag van €2499, ongeacht de koopsom.
Dat verschilt per situatie, maar een misrekening in de waardebepaling of een gemiste ontbindende voorwaarde kan al snel duizenden euro’s kosten. Dat is vaak meer dan het vaste tarief dat je bij begeleiding betaalt.
Bij mij betaal je een vast bedrag van €2499, alles inbegrepen. Bij veel andere makelaars betaal je een courtage die meebeweegt met de koopsom, vaak 1% of meer. Bij een woning van €400.000 is dat al €4.000. Kies je ervoor om zelf te kopen, dan betaal je in principe niets aan een makelaar, maar loop je wel het risico op een te hoog bod of gemiste risico’s.
Dan betaal je niets. Dat is het uitgangspunt van no cure no pay. Je zit dus nergens aan vast als je een voorstel aanvraagt.
Nee, ik neem het grootste deel van het traject van je over: zoeken, bezichtigen, waarderen, onderhandelen en begeleiden tot de sleuteloverdracht. Jij blijft uiteraard degene die de uiteindelijke keuze maakt.